كتبتها:آية سمير بدوي
هذا المقال نتاج ورشة “اعرف مدينتك| الإسكندرية” التي نظمتها مبادرة تضامن في يناير 2017، ونود أن ننوه أن الآراء المنشورة في هذه المقالة تخص المؤلف ولا تعبر عن وجهة نظر مبادرة تضامن.
قبل حلول الألفية الثالثة وتحديدًا في ديسمبر 1999، كانت الإسكندرية هي أولى محافظات الجمهورية في إعداد قائمة حصر لمبانيها ومناطقها التراثية. واستكمالًا لمساعي الحفاظ على تاريخها، شكلت المحافظة في عام 2006، أي بعد سبع سنوات، لجنتين ومجموعات عمل من الأساتذة والباحثين لمراجعة هذه القائمة وتسجيل البيانات التفصيلية لكل مبنى يمثل طرازًا معماريًا فريدًا. أثمر هذا الجهد عن “مجلد الحفاظ على المباني التراثية لمحافظة الإسكندرية” مدرجًا بين طياته 1135 مبنى تراثيًا يحظر هدمها كما جاء في قانون 144 لسنة 2006 بشأن تنظيم هدم المباني والمنشآت غير الآيلة للسقوط والحفاظ على التراث المعماري.إلا أن هذه البداية المشرقة للحفاظ على التراث السكندري أخذت منعطفًا آخر، فبدلًا من أن تجد تلك المباني الاهتمام اللازم من الترميم والصيانة، واجه الكثير منها مصيرًا مؤسفًا. يبدأ غالبًا برفع قضايا تطالب بالحذف من القائمة التي حددها مجلد الحفاظ على المباني التراثية، ثم ينتهي بالهدم واستبدالها ببنايات شاهقة تدر ربحًا أعلى للمستثمرين. وبرغم زيادة الأصوات التي تنادى بضرورة اتخاذ إجراءات قانونية جادة، لا تزال هذه المباني تتعرض للهدم والتخريب، مما يشكل تهديدًا خطيرًا على تراث مدينة الإسكندرية.في ظل هذه المفارقة بين الحفاظ على التراث وتحقيق عائدات مادية سريعة، تدخلت “شركة سيجما للاستثمارات العقارية” في سوق الحفاظ على المباني التراثية. حيث أثبتت التجارب العالمية وتجارب الشركة فيما بعد أن القيمة التراثية للمباني تعد هي الأصل الذي يمكن استغلاله في تحقيق عائدات مادية مستدامة. اتبعت الشركة نموذج الشراء/الحفاظ/التشغيل (Build-Conserve-Operate) لإدارة المباني التراثية، حيث تقوم بشراء المباني من ماليكها وتقوم بترميمها ثم اقتراح النشاط الأنسب للتشغيل من حيث القيمة الاقتصادية والتراثية (ِAdaptive reuse) في إطار التشريعات والاشتراطات التي تضعها الجهات الحكومية. في هذا السياق، تحاول المقالة إلقاء الضوء على أحد مشروعات الحفاظ التي قامت بها شركة سيجما للاستثمارات العقارية – و هو مشروع (ال باساج) المنفذ فى عقار رقم 52 في شارع فؤاد- ومناقشة مدى نجاحها واستدامتها. بالإضافة إلى محاولة فهم دور القطاع الخاص والعام في الحفاظ على التراث بشكل عام.

الوضع قبل التطوير

من الأسباب الرئيسية للتعدي على التراث هو أن القيمة التراثية للمبنى المسجل لا تضيف لمالكه أية امتيازات مادية، مما يشعر البعض ان تسجيل عقاراتهم في قائمة التراث هو عبء أكثر من كونه فخراُ. لذا فإن من يمعن النظر في أطراف المشكلة سيجد أن الاكتفاء بتغيير بعض التشريعات أو تشديد عقوبات الهدم لن يكون الحل الجذري كونه لم يتطرق للجانب الاقتصادي من القضية. حتى لو حاولت الدولة الموازنة بين القيمة التراثية والعائد المادي، فلن تستطيع تعويض ملاك جميع المباني المسجلة أو شراء المباني منهم لضمان الحفاظ عليها. ومن هنا لزم التفكير في منهجية أخرى لحل هذه المعضلة، فهل يمكن للشراكة بين القطاعين العام و الخاص أن تساهم في الحفاظ على تراث الإسكندرية؟

في الحقيقة هناك عدة دوافع تشجع على طرح هذا التساؤل. فبجانب ما تحققه الشراكة بين القطاعين العام والخاص من فرص للتنمية المستدامة، يوجد على الجانب التطبيقي بعض التجارب السابقة التي ساهم فيها القطاع الخاص بالفعل في الحفاظ على التراث، في بلدان مثل انجلترا، أستراليا، إيطاليا، لبنان، ولعل أقربها التجربة التي لمسها المصريون والتي شركة الإسماعيلية للاستثمار العقاري في وسط القاهرة. لا شك أن الهدف الرئيسي للقطاع الخاص هو الربح، وإذا ما تم إيجاد نموذج يجعل من الاستثمار في التراث يحقق استدامة مالية بشكل ما، سيقبل عليه بلا شك. أي أن الحفاظ على المباني المسجلة سيكون هو الاستثمار والوسيلة لتحقيق الربح. وبالنسبة للإسكندرية، كان هذا ما قامت به بالفعل شركة سيجما للاستثمارات العقارية بشارع فؤاد أحد أقدم شوارع المدينة والذي تم تصنيفه في مجلد التراث كأحد شوارع الحفاظ و خاصة فى عقار رقم 52. كان الدور الأرضى للعقار مملوكًا قبل التطوير لشركة النصر لأجهزة التلفاز، إلا أنه بالرجوع لتاريخ المبنى نجد أنه قد صمم عام 1928 بواسطة المعمارى اليونانى N. Gripari وكان فى الأصل يستعمل كمكان للقاءات النخبة من الشعب السكندري.

 

بداية الفكرة

أسس عدد من الأخوة “مجموعة سيجما” عام 1959، وكانت في البداية مجموعة صغيرة ثم توسعت على مر العقود ليشمل نشاطها التجاري خمسة مجالات منفصلة هي الخدمات البترولية والإمدادات والمعدات البحرية والصناعات الكيماوية والعقارات (خاصة العقارات التراثية والتي رأى فيها الأخوة فرص مميزة للربح والاستثمار). وقد فكر المؤسسون في إنشاء “شركة سيجما للاستثمارات العقارية” لإدارة الأصول العقارية التي تملكها المجموعة، ومؤخرًا مع قدوم الجيل الثاني من مديري الشركة تطور الهدف من مجرد إدارة الأصول التراثية إلى إعادة استخدامها وإحيائها. وبمطالعة موقعها الالكتروني نجد أن الشركة قد لخصت رؤيتها بخصوص هذا المجال في: إضافة العناصر والأنشطة اللازمة لإحياء المباني التراثية وإعادة تشغيلها حتى تندمج مع العصر الحاضر مع الحفاظ على هويتها وأصالتها. وذلك بهدف تحويل هذه المباني إلى عناصر أساسية في النسيج العمراني وعلامات مميزة تنشر بين المجتمع فكرة الحفاظ على التراث وتعزز الاتصال بين الماضي والحاضر. هذه الرؤية بلا شك تلبي مطلبًا مجتمعيًا وعمرانيًا ملحًا، ولكن بما أننا نتحدث عن القطاع الخاص فبالتأكيد هناك عائدات اقتصادية تحققها الشركة أيضًا عند الاستثمار في التراث. وبسؤال م/مصطفي علي أبوالعلا مهندس معماري يعمل في القطاع الهندسي للشركة أوضح أن الاستثمار في العقارات التراثية هو نموذج تجاري مربح للجانبين (win-win business model). فإعادة استخدام المبنى من خلال أنشطة ملائمة اقتصاديًا وعمرانيًا تحقق الربح للمستثمر من جانب وتخدم المجتمع بالحفاظ على تراثه المعماري من جانب آخر. كما أن تشغيل العقارات التراثية يعلي من قيمة الأرض على المدى البعيد مما يحقق استدامة مالية ويزيد من فرص الاستثمار. ويتضح لنا كيف يختلف هذا النموذج عن الفكر التقليدي للاستثمار العقاري الذي يهدف لتحقيق ربح سريع يستفيد منه جانب واحد وهو المستثمر فقط الذي يعتمد على الهدم والاستبدال ببنايات سكنية عالية الارتفاع.

مراحل وخطوات المشروع

أوضح م/مصطفي أبوالعلا أن النطاق الجغرافي الأهم بالنسبة للشركة عند الاستثمار في التراث هو كما أطلق عليه “منطقة ما بين التمثالين”. وهي المنطقة التي تقع بين تمثال الإسكندر الأكبر بالقرب من قسم باب شرق ومنطقة وابور المياه، وتمثال محمد علي باشا في ميدان المنشية. فالأول هو مؤسس المدينة والثاني هومن أعاد لها الحياة لتتحول إلى مدينة كوزموبوليتانية. وهذه المنطقة ما بين التمثالين تحتوي على العديد من المباني ذات الطابع الفريد. وبحسب موقعها الإلكتروني تمتلك الشركة بعض المباني التراثية في القاهرة أيضًا.

وتقوم منهجية الشركة عند التنفيذ على عدة مراحل يمكن تلخيصها كما يلي:
1) البحث عن عقار تراثي به فرصة مميزة للاستثمار: وتعتمد هذه المرحلة على رؤية متمعنة ومدروسة لبعض المؤشرات التي تدل على وجود إمكانية عالية للاستثمار في هذا العقار.
2) تقييم العقار: يتم معاينة العقار لمعرفة حالته وتقييمه.
3) دراسة الجدوى: تقوم أقسام الشركة (الهندسي والمالي) بعمل دراسة للتوصل إلى أعلى وأفضل استخدام (تجاري، إداري، فندقي…) ليجيب عن سؤالين هما: ما الذي يحتاجه السوق؟ هل من الملائم تنفيذه في هذا المكان؟
4) الدراسة القانونية: يقوم الفريق القانوني بتحديد وتقييم الوضع القانوني.
5) شراء العقار: ويتم التفاوض مع المستأجرين (خاصة مستأجري الدور الأرضي) ليتم إحلالهم واستبدالهم بالنشاط المدروس من قبل الشركة.
6) ترميم العقار: تقوم به الشركة من خلال القطاع الهندسي والاستشاريين أما الدور الأرضي فيكون من مسؤولية المستثمر الجديد.
7) الترويج للأنشطة الجديدة

وتضيف د/دينا سامح – الأستاذ المساعد بقسم العمارة بهندسة الإسكندرية وأحد أعضاء فرق العمل التي وكلت بإعداد قائمة التراث في 2006 – أن ما يدفع القطاع الخاص للاستثمار في التراث هو أن يكون لهذا المستثمر رؤية وأن يكون لديه ما يستطيع أن ينفذ به آليات العمل. فشركة سيجما – لأن نشاطها لا يقتصر فقط على الاستثمار العقاري – لديها من المحامين والماليين ما تستطيع به أن تنفذ الخطوات المختلفة للعملية من تعامل مع المستأجرين واقتراح الاستعمال المناسب، كما أن فائدة هذه المنهجية للقطاع الخاص في الحفاظ على التراث أنها ليس فقط تحقق استدامة مالية وإنما تجعل المستثمر أيضا مالكاً للأصول. والحقيقة أن الكثير من هذه العقارات تخضع لقانون الإيجار القديم، لذا فإن الربح الأساسي يكون من خلال الأنشطة المضافة للعقار بعد التطوير. ولكن باعتبار ما يتم مناقشته في البرلمان من محاولات لتعديل هذا القانون، ، فقد يزيد العائد من هذه العقارات في المستقبل. وأثناء المقابلة مع المهندس مصطفي أبوالعلا أشار إلى أن الشركة تستهدف الطبقتين الغنية والمتوسطة، فهي لا تريد تكرار تجربة سوليدير في بيروت، ¹والذي أصبح وكأنه متحفًا مفتوحًا مخصصًا للطبقة الغنية فقط. وبهذه المنهجية صارت الشركة تمتلك عددا من المباني المسجلة تراثيًا في القاهرة والإسكندرية تصل إلى 30 مبنى كما هو مذكور في موقعها الإلكتروني. وفي الإسكندرية يعتبر العقار رقم 52 في شارع فؤاد Société immobilière من أشهر ما تملكه الشركة.

رأت الشركة في هذا العقار فرصة مميزة للاستثمار. فهو العقار المسجل برقم 33 في قائمة التراث له طراز معماري فريد ينتمي إلى عمارة ما بعد الحداثة (Neo renaissance) ويقع في شارع فؤاد أحد أقدم شوارع الإسكندرية. قامت الشركة بشرائه من مالكه، وعند دراسة الفرص الاقتصادية، وجدت أن وسط المدينة أصبح يفتقر إلى مكان راق وجذاب للمطاعم فتقرر تأجيره لمستثمر فتحول الدور الأرضي إلى ما يعرفه سكان الإسكندرية الآن (ال باساج) L-Passage وهو مجموعة من المطاعم المتصلة فراغيًا من الداخل وتمثل عدة مطابخ عالمية من بلدان مختلفة مثل مصر واليابان وإيطاليا ولبنان وغيرها. أى أن فكرة الاستثمار جاءت لتعكس فكر المدينة الكوزموبوليتانية. قام مكتب معمارى الليثي بالتصميم الداخلي والخارجي للمشروع وبإعادة تشغيل الدور الأرضي من خلال تجربة جديدة أصبح المكان مقصدا للكثير وكان له الأثر في جذب بعض من الأنشطة التجارية الأخرى فيما حوله.

النتائج والأثر

وعند سؤال د/دينا سامح عن (ال باساج)، أجابت أن الاستخدامات الجديدة التي أضافتها سيجما لم تسبب أي ضرر على استعمال المبنى أو على شارع فؤاد. وقد أوضح أحد المتخصصين أن مساهمة القطاع الخاص في الحفاظ على التراث يجب أن تتم في إطار قوانين ولوائح توضح كيفية ومستوى التدخل بالمبنى عند إعادة إحيائه، ولا يترك هذا لما تراه الشركة مناسبًا. فهناك على سبيل بعض اللافتات والعناصر التصميمية الخارجية في ال باساج التي يرى أنها لم تتعامل بحساسية كافية مع مبنى ذو طراز معماري فريد.

الاستدامة

نجحت الشركة في تحقيق الاستدامة الاجتماعية والاقتصادية بشكل كبير. فمن خلال منهجيتها في الاستثمار العقاري تدمج سيجما جميع الأطراف على أنهم شركاء في التنمية فالمستأجر الجديد مسئول عن تصميم الدور الأرضي ويعرض التصميم على القطاع الهندسي في سيجما كما أوضح م/ أبوالعلا. أما المستخدمون الجدد فإن ارتباطهم بنشاط أو مكان يرتادونه هو ضمان قوى لبقائه مما يحقق الاستدامة المجتمعية. أما الاستدامة الاقتصادية فتتحقق من خلال العائد المادي المستمر الناتج عن تأجير العقار أو الدور الأرضي منه لمستثمر يزاول النشاط المتفق عليه. وكما تقول د/دينا سامح إن الحفاظ على التراث لن يتحقق بتحويل المباني التراثية إلى متاحف (تقصد بذلك الاكتفاء بترميم الواجهات دون التفكير في الجانب الاقتصادي أو الاستعمال كما حدث في القاهرة) لأن هذا التدخل لن يحقق الاستدامة. فالمبنى الذي تم ترميمه اليوم سيعود لحالته القديمة مرة أخرى طالما ليس لهذا المبنى ما يستطيع أن ينفق به على الصيانة في المستقبل أى “يجب أن يكون المبنى قادرًا أن ينفق على نفسه”. وهذا يتحقق من خلال إضافة استعمالات مناسبة لهذه المباني على أن يكون الحفاظ مشاركة بين القطاعين العام والخاص ². أما بخصوص الاستدامة البيئية، فلا يوجد بيانات حاليًا عن تأثير الأنشطة المضافة ولكن يمكن القول بأنها حافظت على البيئة العمرانية والثقافية للمدينة، مما يعزز الاستدامة البيئية للمبادرة.

التكرار والخطط المستقبلية

وفي ضوء ما ذكر هل يمكن تعميم نموذج شركة سيجما أو تكراره مستقبليًا؟ إن الشركة لن تستطيع تملك كل المباني التراثية في الإسكندرية، بل الأهم أن المجتمع نفسه لن يستطيع الاعتماد كليًا على القطاع الخاص في الحفاظ على تراث مدينته. فهناك على سبيل المثال بعض المباني المسجلة التي قد لا يرى فيها القطاع الخاص فرصة للاستثمار -وهو ما وضحه بالفعل كريم محمود مدير التطوير التجاري للشركة في أحد اللقاءات، فهل تترك هذه العقارات إذًا للهدم والتخريب؟ إن تكرار هذه التجربة يجب أن يراعى فيه نقطتان أساسيتان:

1) أن تعمم التجربة عن طريق الشراكة بين القطاعين العام والخاص، فيجب أن يكون للدولة دور في مراقبة التدخل. يشير مهندس أبوالعلا أن هناك الكثير من مؤسسات القطاع الخاص ترغب في الربح السريع لا الرؤية المستقبلية، لذا فتعميم هذه الفكرة يحتاج إلى وجود مخطط استراتيجي ودعم من الدولة. كما أن مشاركة الدولة سيضمن ألا يتعرض وسط الإسكندرية التراثي إلى الإحلال الطبقي gentrification في حال أصبح القطاع الخاص صاحب الدور الأوحد في الحفاظ وهو ما يتخوف منه مهندس أحمد مصطفي من مبادرة أنقذوا الإسكندرية. وقد أضاف أن القطاع الخاص عموماً هادف للربح فإذا حدث تعارض بين العائد المادي وطريقة الحفاظ ولم تكن هناك لوائح تنظيمية، سترجح الشركة كفة الربح مما قد يشكل خطرًا على القيمة التراثية للمبنى.

2) تشير دكتورة دينا طه أنه لتعميم التجربة لإحياء وسط المدينة فيجب أن نحرص على وجود تنوع في الاستعمالات وعدم اقتصارها على طبقة اجتماعية معينة، أي ألا تكون الطبقة العالية أو فوق المتوسطة هي فقط الطبقة المنشودة من قبل المستثمر.

 

الخلاصة: رؤية نقدية

في ضوء ما سبق، يتضح أن المنهجية التي تتبعها شركة سيجما في الاستثمار العقاري أكثر نضجًا من سبل الاستثمار التقليدية. فالعمارة السكنية عالية الارتفاع التي تنشأ مكان العقار التراثي بعد هدمه هي في الحقيقة نسخة أخرى مكررة من آلاف العمائر حولها، لذا فالعائد منها سيقتصر على الربح المباشر والسريع الناتج من بيع الشقق السكنية. على الجانب الآخر، فإن إعادة استخدام وإحياء مبنى تراثي بنشاط ملائم سيظهر تميزه المعماري فيتحول إلى علامة مميزة مما يعلي من قيمته المادية وقيمة المنطقة بشكل أوسع وبالتالي يتحول إلى محفز يزيد من فرص التطوير والاستثمار حوله. أي ان المستثمر في التراث يرى الاقتصاد برؤية أوسع واعيًا لفكرة الديناميكية والأثر المتضاعف ripple effect.

بالنسبة لآليات عمل الشركة فهي قريبة من أسلوب الشراء/الحفاظ/التشغيل Buy-conserve-operate (BCO) وهو أحد سبل الشراكة بين القطاعين العام والخاص في الحفاظ على التراث ولكن ينقصها اشتراك القطاع العام (الدولة) في وضع معايير التدخل والصيانة وطرق الحفاظ. وعلمًا بأن وزارة المالية حاليًا تعمل على تطبيق استراتيجية مشاركة القطاع الخاص في عدة قطاعات، فلماذا لا يعتبر التراث العمراني أحد هذه القطاعات؟ وفي تلك الحالة قد تتنوع أساليب وأوجه المشاركة والتي تبدأ من أن يكون للقطاع الخاص المشاركة الأكبر من خلال تولى التملك والتشغيل والإدارة وعلى القطاع العام الإشراف على سبل الحفاظ في ظل اللوائح (يشبه إلى حد ما منهجية سيجما) إلى الجانب الآخر أن يكون القطاع الخاص مسؤولا عن التمويل فقط وعلى القطاع العام مسئولية كافة الجوانب الأخرى.

و إذا تطرقنا إلى الجانب التنفيذى لسيجما، فإن نقد البعض لعناصر تصميمية نفذت عند إعادة إحياء المبنى يعتبر غير منصف فى الوقت الحالى. فالواقع يقول أن كثير من المبانى التراثية تتعرض للهدم و التخريب فى الوقت الذى تتبع فيه الشركة خطوات ومراحل عدة للاستثمار فى عقار تراثى و حمايته من الهدم، لذا فإن القفز إلى نقد تصميم لافته يبدو خاصة إذا كان دقيقاً كأنه قفز إلى قمة هرم ماسلو للاحتياجات قبل التأكد من تأسيس القاعدة. بالطبع لا يمكن التغافل عن أسلوب التدخل و التصميم فى الأنشطة المضافة و لكن فى الوقت نفسه لابد من بعض المرونة التى تتناسب مع واقع التنفيذ.

وفي الخلاصة، نجد ان ما قامت به شركة سيجما قد أكد أن الحفاظ على التراث لا يكون فقط بترميم مبنى وإنما بجعله عنصرًا فعالا وموائما لهذا العصر من خلال أنشطة جاذبة للمجتمع. ولتعميم مثل هذا النموذج نحتاج إلى تشريعات لا تقتصر على تحديد عقوبات الهدم أو أساليب الحفاظ وإنما تحدد سبل مختلفة للشراكة بين القطاعين العام والخاص للحفاظ على التراث. فقد يكون هذا هو الحل.

 

مصادر ذات صلة

Knecht, E. (2015, May). American Chamber of Commerce in Egypt: Cover story-growing pain. Retrieved January 2017, from http://beta.amcham.org.eg/publications/business-monthly/issues/233/May-2015/3284/as-alexandria-undergoes-a-building-boom-scores-of-villas-from-the-late-19th-and-early-20th-century
Macdonald, S. (2011). Leveraging Heritage: Public-private and third sector partnerships for the conservation of the historic urban environment. ICOMOS, (pp. 893-904). Paris.
Said, L., & Borg, Y. (2016). Public Perception and Conservation: The case of Alexandria’s Built Heritage. In H. Silverman, E. Waterton, & S. Watson, Heritage in Action: Making the Past in the Present (pp. 151-166). Switzerland: Springer.
Sigma Properties. (2015). Sigma Properties. Retrieved January 2017, from http://sigmaproperties.net/about.html
(2007). مجلد الحفاظ على المباني التراثية لمحافظة الإسكندرية. الإسكندرية.

---

<sup>1. سوليدير هي الشركة اللبنانية لتطوير وسط بيروت والذي تهدم تماماً بعد الحرب الأهلية في لبنان. أسست سوليدير كشركة مساهمة أقرت نوعين من الأسهم: الأول أسهم لأصحاب الأصول في وسط بيروت قبل الهدم والثاني أسهم لمستثمرين جدد. وقد انتقد المشروع لأن التطوير استهدف طبقة اجتماعية عالية من الأغنياء حتى أن بعض الفراغات العامة تقوم شركات الأمن الخاصة باختيار من يحق له ارتياد الفراغ ومن يمنع. أي أنها تحولت لإحدى مظاهر العزل والإحلال الطبقي. taxes
2. حددت الباحثة سوزان مكدونالد فى بحث بأحد المؤتمرات عام 2011 خمسة أشكال للشراكة بين القطاعين العام والخاص. و قد صنفت هذه الأنواع حسب الدور الذى يلعبه الشريك. و تشمل هذه الأدوار التصميم والتنفيذ والتشغيل والصيانة والتمويل. كل نوع من الشراكة تتبادل و تختلف فيه مسئولية القطاعين العام و الخاص فى تولى هذه الأدوار. taxes</sup>

Published on March 30, 2017